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市狆心与郊区房价现套利机會

发布时间:2019-10-09 22:07:33

  随着市中心区与郊区房价比值日益缩小,卖掉郊区住宅、买进市中心区住宅的策略存在套利空间。

  现实房价说明一切。

  以浦东陆家嘴滨江一线在售高端住宅为例,当前实际成交价格约为10万元每平方米;在距离陆家嘴18公里车程的唐镇,在售高端住宅约为5万元每平方米;对房价进行比较,两个版块房价比值约为2:1;同样的情形,在次新房源上差异更大,一些房龄超过5年的二手房,两个区域的比值甚至低于2:1;此外,针对一些房龄相同的老公房比较,则更具代表性,陆家嘴与唐镇相关老公房的房价比值约在1.8:1左右。

  相似的状况,相当的距离,徐家汇与九亭的房价对比,人民广场和南翔房价的对比,相近物业的价格比值介于1.7:1?至2.2:1之间,均值约在2:1左右。

  纵向来看,仍以陆家嘴和唐镇进行比较,十年之前,即年时,陆家嘴滨高端住宅售价在1..5万元左右;而彼时的唐镇,商品房不过两三千元的水平;十年之后,当初在售1.3万至1.5万元的楼盘,如今也不过万元左右,而当年唐镇两三千元的住宅,如今则是两三万元水平。如果剔除早期陆家嘴高端住宅的精装修等成本因素,两个区域的房价比已由早年高达4:1以上的水平,滑落至如今的不到2:1。

  当然,城市化进程,轨道交通覆盖,商业地产发展,伴随城市副中心的崛起,让传统配套不完善的郊区,如今购物出行也变得和中心城区一样便利。因此,纵向比较中,还须考虑进区域发展要素的价值,即市中心区与郊区房价比的下降,是区域价值的发现过程,本身无可厚非。但房价比从4:1甚至更高的比例,下降到低于2:1的过程,显然偏离了正常的地段认识,这从横向比较中,容易得到佐证。

  横向比较,以成熟的大都会为例,纽约、伦敦、巴黎、东京,包括香港在内,市中心区与郊区的房屋价格比,普遍在2.5:1或以上。因而,从横向比较来看,上海中心城区与郊区房价低于2:1的房价比,已经出现了价值与价格的偏离。

  在资本资产定价过程中,一旦价格出现偏离,且偏度幅度超过交易成本,但出现套利机会。因此,在现时市况下,卖掉郊区住宅、买进中心城区住宅可视为无风险套利生意。

  不过,在国情特殊的中国房地产市场,限购、限贷、限价行政手段的不合理运用,阻碍了市场本身的调节机制,也让无风险套利过程中,中心城区与郊区房价比回归的时间充满了不确定性。同时,刚性需求继续主导的市场环境下,郊区房子的低总价优势,开发商面粉贵过面包现象的一再上演,也让这个偏离过程持续甚至加剧,而这也成为套利过程中最不确定的时间要素。

  但规律终究将发挥作用,卖掉郊区住宅、买进市中心区住宅的套利策略具有正确的理论基础。因为,从长期来看,价值回归是确定的,无非结果是:要么市中心城区的房价上涨,要么郊区的房价回落,直至二者回到合理的比价水平,中间需要的只是耐心等待的时间。

  (:汤春春)

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